Schweizer Liegenschaften & DLT
Liegenschaften fraktioniert. Eigentum rechtssicher verbrieft.
Fraktionierte Liegenschaftsanteile als DLT-Wertrechte nach Art. 973d OR: KYC- und Lex-Koller-Prüfung im Transfer-Hook, notarielle Attestierung im Grundbuchregister und automatisierte Mietzinsverteilung per Snapshot. Die gesellschaftsrechtliche Struktur steht an erster Stelle.
N° 01Risikoanalyse
Nicht am Smart Contract. Sondern an der Trägerstruktur
In den USA tokenisierte RealT rund 700 Liegenschaften, sammelte über 140 Millionen Dollar von mehr als 14.000 Anlegern ein und ging im Juli 2026 mit weniger als 640.000 Dollar im Treuhandkonto in die Liquidation. Die technische Architektur entsprach genau dem, was viele Agenturen verkaufen: Whitelisted ERC-20, eine LLC pro Liegenschaft, Mietzinsen in Stablecoins.
Kryptografisch versagte nichts. Das Projekt scheiterte an aufgeschobenem Gebäudeunterhalt, unbezahlten Liegenschaftssteuern, behördlichen Auflagen und dem Vorwurf, dass beworbene Objekte teilweise gar nicht erworben wurden. Die Smart Contracts führten schlicht aus, was ihnen befohlen wurde.
Das ist das reale Risikoprofil. Deshalb beginnen wir nicht mit dem Token, sondern mit der gesellschaftsrechtlichen Struktur. Wenn die Zweckgesellschaft (SPV) das Eigentum nicht lückenlos hält, vermittelt der Token rein gar nichts — unabhängig von der Qualität des Solidity-Codes.
N° 02Die Systemarchitektur
Fünf Smart Contracts, eine Liegenschaft
01
Der Liegenschafts-Token
Ein Permissioned ERC-20 oder CMTAT mit Transfer-Hooks und Checkpointing: Jede Transaktion wird vorab validiert, und historische Guthabenstände werden unveränderbar festgehalten, damit Mieterträge exakt zugeordnet werden können.
02
Das Identitätsregister
Definiert den Kreis der Berechtigten: Wohnsitzstaat, FINMA-Akkreditierungsstufe, Gültigkeitsdauer des KYC und Einhaltung der Schweizer Lex-Koller-Auflagen. Das Register speichert das Ergebnis einer Prüfung durch lizenzierte Stellen — es führt die Prüfung nicht selbst durch.
03
Die Rule-Engine
Reguliert Anlegerobergrenzen, Lex-Koller-Wohnsitzbeschränkungen, Haltefristen und Konzentrationsgrenzen. Jede versuchte Überweisung, die gegen Regeln verstösst, liefert einen lesbaren Fehlercode, bevor unnötige Gas-Gebühren anfallen.
04
Das Liegenschaftsregister
Grundbuchauszug, Schätzungsgutachten, Gebäudeversicherungsnachweise und Mietverträge als SHA-256-Hashes mit notarieller oder institutioneller Urheberschaft und Zeitstempel. Widerrufe bleiben in der Historie sichtbar.
05
Emission & Mietzins-Escrow
Treuhand-Zeichnung mit Mindestkapitalisierung (Soft-Cap) und automatischem Rückzahlungsanspruch bei Nicht-Erreichen des Ziels. Mieterträge fliessen in Stablecoins ein und werden per Snapshot an die berechtigten Halter verteilt.
N° 03Attestierung
Was die Blockchain beweist, und was sie nicht beweist
Eine Blockchain kann mathematisch beweisen, dass ein Dokument mit einem bestimmten kryptografischen Hash zu einem definierten Zeitpunkt existierte und von einer identifizierten Gegenpartei digital signiert wurde. Das verhindert wirksam, dass Bewertungsgutachten nach der Zeichnungsphase unbemerkt ausgetauscht werden.
Sie kann jedoch nicht beweisen, dass der Inhalt des Dokuments der Realität entspricht. Keine Kryptografie der Welt stellt sicher, dass ein Immobiliengutachter die Quadratmeter wahrheitsgemäss gemessen hat oder das Gebäude frei von Asbest ist.
Deshalb gestalten wir das Liegenschaftsregister so, dass Vertrauen nachvollziehbar wird, statt falsche Garantien vorzutäuschen: Jede Attestierung nennt Gutachter, Notariat und Zeitstempel. Nur der Aussteller kann eine Erklärung widerrufen, und auch ein Widerruf bleibt für Anleger transparent dokumentiert. Die eigentliche Sicherheit liegt in der beruflichen Haftung und Lizenzierung der Gutachter ausserhalb der Blockchain.
N° 04Mietertragsverteilung
Mietertrag folgt dem Kalender, nicht dem sekundären Handel
Ausschüttungen an denjenigen zu zahlen, der den Token am Tag der Auszahlung hält, ist der naheliegendste Ansatz — und er ist grundlegend falsch. Ein Anleger, der vor einer Woche verkauft hat, hat den Mietertrag des vergangenen Quartals erwirtschaftet. Ein Neukäufer darf keine Erträge aus einer Periode erhalten, in der er nicht investiert war.
Jede Ausschüttung friert einen historischen Stichtag (Snapshot) ein und berechnet den Anspruch aus dem Guthabenverlauf zu genau diesem Zeitpunkt. Spätere Übertragungen verändern diesen Anspruch nicht mehr. Der Snapshot wird minimal in die Vergangenheit gelegt, um Manipulationen innerhalb desselben Blocks (MEV/Flash-Loans) auszuschliessen.
Die Auszahlung erfolgt ausnahmslos pull-basiert: Anleger fordern ihren Anteil über das Dashboard selbstständig an. Bei einer wachsenden Inhaberzahl würde eine automatisierte Push-Schleife über alle Wallets zwangsläufig das Gas-Limit des Blocks sprengen und das System lahmlegen.
N° 05Grundbuch-Schnittstelle
Schweizer Grundbuchamt und DLT im Einklang
Immobilien in der Schweiz werden im kantonalen Grundbuch (teilweise über die Plattform Terravis verwaltet) registriert. Eigentümerin des Grundstücks ist im Schweizer Tokenisierungsmodell in der Regel eine Zweckgesellschaft (z. B. eine Immobilien-AG oder Immobilien-GmbH).
Die DLT-Wertrechte gemäss Art. 973d OR verbriefen die Anteile an dieser Gesellschaft oder vertragliche Miteigentumsansprüche. Das Eigentum an der Liegenschaft selbst verbleibt unberührt im kantonalen Grundbuch eingetragen. Der Smart Contract fungiert als gesellschaftsrechtliches Aktienbuch oder Forderungsregister, nicht als Ersatz des staatlichen Grundbuchamts.
Wir integrieren digitale Grundbuchauszüge als kryptografisch verifizierbare Attestierungen. Sollte ein Schweizer Kanton künftig direkte Schnittstellen für Registerwertrechte öffnen, ist unsere modulare Registerarchitektur für diesen Übergang vorbereitet.
Investition
Fester Umfang. Kein Abdriften.
Ab CHF 55.000 — eine Liegenschaft, SPV-Struktur, Primäremission und Renditeverteilung.
- Permissioned Share-Token mit Regeldurchsetzung im Transfer-Hook
- Identitätsregister mit Lex-Koller- und KYC/AML-Gültigkeitsprüfung
- Rule-Engine abgestimmt auf Prospekt, FIDLEG und KAG-Ausnahmen
- Attestierungsregister für Grundbuchauszüge und Bewertungsgutachten
- Treuhand-Emissionsvertrag mit Soft-Cap und automatischem Refund
- Snapshot-basierte Mietzins- und Dividenden-Ausschüttungslogik
- Investor-Zeichnungsflow und Emittenten-Konsole
- Testnet-Bereitstellung mit verifiziertem Quellcode
- Audit-Dossier, Bedrohungsmodell und Known-Issues-Katalog
- 30 Tage Gewährleistung auf Implementierungsfehler
Fragen
Die Antworten, die wir am häufigsten geben.
- Brauchen wir eine eigene Zweckgesellschaft (SPV) pro Liegenschaft?
- In den meisten Fällen ja. Eine separate Gesellschaft (z. B. eine Schweizer Immobilien-AG) pro Objekt isoliert die Haftungsrisiken, trennt die Buchhaltung und ermöglicht ein klares Cap-Table-Management für die jeweilige Liegenschaft. Werden mehrere Objekte in einer Gesellschaft gebündelt, erwerben Anleger wirtschaftlich einen Immobilienfonds, was andere regulatorische Anforderungen nach dem Kollektivanlagengesetz (KAG) und FIDLEG auslöst.
- Wie wird die Schweizer Lex Koller bei tokenisierten Immobilien eingehalten?
- Die Lex Koller (BewG) beschränkt den Erwerb von Schweizer Wohngrundstücken durch Personen im Ausland. Bei Liegenschaften mit Wohnanteil erzwingt unser Smart Contract über das Identitätsregister und den Transfer-Hook, dass nur Schweizer Staatsbürger oder Personen mit gültiger Schweizer Niederlassungsbewilligung (C-Bewilligung) Anteile erwerben und halten können. Reine Gewerbeliegenschaften unterliegen diesen Beschränkungen in der Regel nicht.
- Wie erhalten Anleger die Mietzinserträge ausgezahlt?
- Die Mieteinnahmen gehen in Schweizer Franken auf dem Bankkonto der Liegenschaftsverwaltung ein. Nach Abzug von Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und Steuerkosten wird der Nettoertrag in einen regulierten Stablecoin (z. B. USDC, EURC oder Frankencoin) konvertiert und in den Ausschüttungsvertrag eingezahlt. Jeder Token-Inhaber ruft seinen anteiligen Ertrag anschliessend eigenständig per Klick ab.
- Wie wird die Schweizer Verrechnungssteuer (35 %) gehandhabt?
- Werden Erträge als Dividenden einer Schweizer AG ausgeschüttet, unterliegen sie grundsätzlich der Verrechnungssteuer von 35 %. Um diesen Abzug abzubilden, kann der Ertragsverteilungsvertrag entweder 65 % netto On-Chain ausschütten und den Rest via Meldeverfahren/Abrechnung steuerlich abführen oder die Strukturierung erfolgt als Darlehen mit Zinskomponente. Die genaue steuerliche Gestaltung legt Ihre Schweizer Steuerberatung fest.
- Können Anleger ihre Liegenschafts-Anteile frei verkaufen?
- Technisch ja, sofern die Ziel-Wallet im Identitätsregister verifiziert ist und alle regulatorischen Kriterien (z. B. Lex Koller, Haltefristen, Sanktionsprüfungen) erfüllt. In der Praxis ist der Sekundärmarkt für tokenisierte Sachwerte noch im Aufbau. Käufe und Verkäufe finden primär bilateral (P2P) oder über zugelassene Schweizer DLT-Handelssysteme statt.
- Was passiert, wenn ein Anleger den Zugang zu seiner Wallet verliert?
- Der Emittent kann nach formeller Identitätsprüfung und Vorlage des rechtlichen Nachweises einen Wiederherstellungstransfer (Forced Transfer) durchführen. Die verlorenen Anteile werden an eine neue, verifizierte Adresse übertragen. Dies ist bei Schweizer Registerwertrechten regulatorisch erforderlich, da der Anleger das materielle Recht am Vermögenswert behält, selbst wenn der kryptografische Schlüssel abhandengekommen ist.
- Welche Blockchain eignet sich am besten für Immobilien in der Schweiz?
- Für geringe Transaktionskosten bei wiederkehrenden Mietzins-Claims empfehlen wir EVM-kompatible Layer-2-Netzwerke wie Base oder Arbitrum. Für rein institutionelle Investoren, bei denen Transaktionsgebühren im Verhältnis zu den Ausschüttungen vernachlässigbar sind, bleibt Ethereum L1 eine etablierte Alternative.
Nächster Schritt
Der Token ist ein Rechtsanspruch an einer Zweckgesellschaft. Ohne saubere Struktur ist er wertlos.
Beschreiben Sie uns die Liegenschaft, die Anlegerzielgruppe und den Stand Ihrer rechtlichen Abklärungen.